文/北京进深林振兴

看到大兴·草创禧悦兴城，把安置房顷然万变作念成商品房，还径直干成了销冠，北京城建预计是坐不住了。

这不，位于顺义和气镇的裕龙湾技俩，在五一工夫对外敞开了实体样板间。

假期刚过，大红喜报就甩了出来：累计到访1576组，认筹168套。

裕龙湾是一个有故事的技俩。它跟禧悦兴城雷同，首先对接东城安置房。但据业内东说念主士显现，由于安置对象没过来，终末它调整成商品房销售。

两个技俩都有一个硬伤——骨子里是安置房水准，对比商品房有特别大的差距，对比当今的“好屋子”差距就更大，得房率不算高。

禧悦兴城把握好赖有个地铁大兴机场线，裕龙湾周围却没地铁。在顺义这种场地，没地铁，对刚需来说着实是致命伤。

更让东说念主迷糊涂糊的是，裕龙湾明明是城建发展的土地，却请了龙湖来代建。

预计是看中了龙湖在把握的云河砚技俩作念得可以，思借借东说念主家的势。关于当今的城建发展来说，无论黑猫白猫，能捏老鼠（卖房回款）即是好猫。

为什么城建发展这样急着清库存？望望掌舵东说念主就懂了。

旧年，55岁的皆占峰“空降”至城建发展，下车着手新董事长。

他不是地产成立，毕业于中国矿业大学企业惩办专科，曾任北京市都门公路发展集团总司帐师，现任北京城建集团党委常委、总司帐师。

财务成立的他，势必会狠捏城建发展的财务。

诚然这家北京老牌国资房企，旧年营收鸿沟站上连年最高点，完毕营业收入302.81亿元，同比增长19.02%，但包摄鼓动净损失4.13亿元。

为了扭亏，皆占峰也说念明了去化药方，“完毕快盘活、快回款，训导技俩流速，假造技俩周期”“完善重心技俩去化决策，拿出针对性、落地性顺次”。

01

诚然裕龙湾在家具上，跟当今的“好屋子”新盘比如实逾期了一截，但有一说一，它的价钱是蛮香的。

4月10日，裕龙湾1364套房源取证，拟售价钱3.04-3.14万元/㎡。

官方海报径直打出：首付19万起，上车国企现房。

置业照料人暗示，现实均价2万+/㎡。

技俩总建筑面积约18.73万平日米，觉得8栋18至21层，包含建面约67㎡-115㎡的一至三居共4种户型。

67㎡很廉明，两面宽，餐客厅与1.15米宽的阳台一贯衔接。

有u型厨房+敞开式家政区。但卫生间莫得作念到三分离，何况如故暗卫。

当今同面积段“好屋子”基本都可以作念两居，但裕龙湾67㎡惟有一居，得房率不到75%。

86㎡两居户型就没那么廉明，道路型，缺角多；进门到客厅那一块，面积忽地肉眼可见。

南向客厅外的阳台进深增多至1.5米，还有了零丁收藏间。

厨房面宽1.75米，致使不如67㎡厨房面宽（2.5米），作念饭转个身都汉典。

两间卧室面倒是富饶大，分袂为11.475㎡、11.407㎡，且都是南向开窗，但墙窗比小。

另外，莫得家政区，开云kaiyun(中国)洗衣机只可塞卫生间。何况，卫生间依然是暗卫。

88㎡两居，诚然客厅与阳台衔接，但缺角；阳台面宽2.5米，采光受影响。

进门到茅厕的过说念，存在面积忽地。厨房面宽更小了，才1.65米。

115㎡三居，南向两面宽，手枪户型。当今阛阓同面积段的好屋子，着实都是四叶草+三面宽户型。

入户即是超长玄关，客厅面宽3.65米，主卧面宽3.3米；主卧是套间联想，且是明卫。

Bug即是，厨房的一半面积被餐厅“分走”，惟有5㎡，有点不吃烟人烟的嗅觉，让女主东说念主发达厨艺的空间受限。

02

裕龙湾的西朔办法，是城建发展的另一个楼盘——星悦时光。

两个技俩诚然是邻居，但实则有着内容的区别，一个是嫡出，一个是庶出。

看股权结构就懂了：

裕龙湾的技俩公司为北京城建兴顺房地产，唯独鼓动是城建发展，法东说念主兼董事长为宁志斌，司理为韩韬。

星悦时光的技俩公司则为北京城建南山置业，由两个鼓动构成，城建发展持股51%、南山控股（002314.SZ)持股49%。

这两年来，北京偷面积之风刮得很盛。最牛的偷面积区域，当属顺义。

从本来的防火挑檐变阳台，到当今的南面和北面都双偷修复平台和挑空空间，这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。

星悦时光，即是这股风潮里的典型代表。

家具定位上，算作刚需盘的星悦时光，联想了建面约77平、87平、107平一共3个面积段4个户型。

其中，77平的三室两厅两卫，得房率约78%，挽回面积21平米——南北偷了2个挑空和修复平台，南面偷了1个阻滞，侧面偷了4个飘窗，让现实使用面积形成98平米，现实使用率105%。

什么想法？

按照大无数技俩80%把握的得房率计较，一套建筑面积约为77㎡的三居室，星悦时光的现实可用面积将比一般情况多出35㎡。

若以3.5万元/㎡的平均售价计较，这部分零碎面积的价值特别于122.5万元。

当前，星悦时光网签588套，去化率68%，成交价约3.4万元/平，成交额超17.2亿元，地价掩盖率约145%。

相较于兄弟盘，裕龙湾不仅在家具、得房率上莫得上风，何况交通和配套亦然它自带的硬伤。

从地舆位置上来看，它距离最近的15号线顺义站，距离约7公里，开车需18分钟。距离操办中的R4号线临河站2公里。

另外，裕龙湾隔邻较为荒凉，左近还有不少待开垦区域，配套还未完善，营业氛围并不浓郁。

但当今的买房主说念主，仍是不是只看价钱了。低廉是垫脚石，住得欢畅才是留东说念主锁。

裕龙湾能不可复制禧悦兴城的逆袭据说？

开云kaiyun(中国)